{"id":2637,"date":"2026-02-06T12:50:06","date_gmt":"2026-02-06T11:50:06","guid":{"rendered":"https:\/\/falgasbarrabeig.com\/?p=2637"},"modified":"2026-02-24T12:56:08","modified_gmt":"2026-02-24T11:56:08","slug":"los-vicios-ocultos-segun-el-codigo-civil-de-cataluna-8","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/falgasbarrabeig.com\/en\/los-vicios-ocultos-segun-el-codigo-civil-de-cataluna-8\/","title":{"rendered":"Novedades legislativas sobre arrendamientos de temporada y de habitaciones en Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"<p>El pasado <u>1 de enero de 2026 entr\u00f3 en vigor<\/u> la nueva <strong>Ley 11\/2025<\/strong>, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, con el objetivo poner fin a las deficiencias del mercado de vivienda y favorecer el equilibrio entre la oferta de vivienda y la necesidad de residencia habitual en los municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado.<\/p>\n<p><strong><u>I. Supervisi\u00f3n por parte de la administraci\u00f3n e inscripci\u00f3n en los diferentes registros de vivienda<\/u><\/strong><strong>. <\/strong><\/p>\n<p>Se incorpora la definici\u00f3n de \u201c<em>contrato en fraude<\/em>\u201d y de \u201c<em>simulaci\u00f3n del contrato<\/em>\u201d como supuestos de <strong>discriminaci\u00f3n indirecta<\/strong> con el fin de reforzar la protecci\u00f3n de las personas arrendatarias y prevenir pr\u00e1cticas contractuales abusivas en el \u00e1mbito de la vivienda.<\/p>\n<p>Se refuerza la <strong>inspecci\u00f3n<\/strong> en materia de vivienda, y se crea la <strong>Comisi\u00f3n de Supervisi\u00f3n de Contratos de Arrendamiento de Vivienda<\/strong> para controlar los portales inmobiliarios y los dem\u00e1s espacios de difusi\u00f3n de ofertas de vivienda en r\u00e9gimen de alquiler y de viviendas de uso tur\u00edstico, velando por el cumplimiento de la normativa.<\/p>\n<p>Se incorpora, en materia sancionadora, una <strong>infracci\u00f3n de car\u00e1cter grave<\/strong> para aquellos propietarios que no cumplan con la obligaci\u00f3n de inscripci\u00f3n en el Registro de viviendas vac\u00edas, de viviendas ocupadas sin t\u00edtulo habilitante y en el Registro de grandes tenedores de vivienda.<\/p>\n<p>Respecto a la <strong>inscripci\u00f3n<\/strong> en el Registro de <strong>grandes tenedores<\/strong> de vivienda, aparte de las personas jur\u00eddicas que sean grandes tenedores de vivienda de acuerdo con el art\u00edculo 5 de la Ley 24\/2015, de 29 de julio, <strong>tambi\u00e9n deber\u00e1 inscribirse<\/strong> en dicho registro, <strong><u>la persona f\u00edsica o jur\u00eddica<\/u><\/strong> que sea titular de m\u00e1s de <strong>10 inmuebles urbanos de uso residencial (5 inmuebles urbanos en zonas de mercado residencial tensionado en Catalu\u00f1a)<\/strong> o una <strong>superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m<sup>2<\/sup>\u00a0de uso residencial<\/strong>, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, ostentando, por tanto, la condici\u00f3n de gran tenedor de acuerdo con el art\u00edculo 3.k de la Ley estatal 12\/2023. Y, ello ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n cuando entre en vigor el decreto que debe desarrollar el Registro de grandes tenedores de vivienda que se aprobar\u00e1 pr\u00f3ximamente. Sin embargo, <strong>la obligaci\u00f3n de comunicar <u>a la Agencia de la Vivienda de Catalu\u00f1a<\/u><\/strong> la <strong>condici\u00f3n <\/strong>de gran tenedor ya ha entrado en vigor con esta nueva Ley 11\/2025<em>.<\/em><\/p>\n<p><strong><u>II. Arrendamientos de vivienda permanente, de car\u00e1cter temporal y de habitaciones<\/u><\/strong><strong>. <\/strong><\/p>\n<p><u>a) Arrendamientos con car\u00e1cter temporal<\/u>.<\/p>\n<p><strong><u>a.a) Por razones profesionales, laborales, de estudios, de atenci\u00f3n m\u00e9dica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual<\/u><\/strong><strong>,<\/strong> quedan sujetos a las siguientes normas de los arrendamientos de vivienda de la Ley 24\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU):<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Art\u00edculo 17 LAU. Determinaci\u00f3n de la renta.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Art\u00edculo 18 LAU. Actualizaci\u00f3n de la renta.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Art\u00edculo 19 LAU. Elevaci\u00f3n de renta por mejoras.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Art\u00edculo 20 LAU. Gastos generales y de servicios individuales.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>En esta tipolog\u00eda de contrato de arrendamiento, deber\u00e1 indicarse la causa o <strong>finalidad <\/strong>del arrendamiento y aportar la <strong>documentaci\u00f3n acreditativa<\/strong> de la causa o finalidad del arrendamiento que deber\u00e1 depositarse junto con la <strong>fianza<\/strong> en el Registro de Fianzas del <em>Institut Catal\u00e0 del S\u00f2l<\/em>.<\/p>\n<p><strong><u>a.b) Por razones recreativas, tur\u00edsticas o vacacionales<\/u><\/strong> quedan sujetos al r\u00e9gimen jur\u00eddico del arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en cuyos contratos debe hacerse constar <strong>el lugar de residencia permanente<\/strong> de la parte arrendataria, as\u00ed como, justificar la temporalidad y finalidad del contrato que deber\u00e1 depositarse junto con la <strong>fianza<\/strong> en el Registro de Fianzas del <em>Institut Catal\u00e0 del S\u00f2l<\/em>.<\/p>\n<p>Asimismo, en cuanto a las <strong>pr\u00f3rrogas y formalizaci\u00f3n<\/strong> <strong>de nuevos contratos, <\/strong>se establece para <u>ambas modalidades<\/u> lo siguiente:<\/p>\n<ul>\n<li>En el caso de <strong><u>pr\u00f3rroga<\/u> de un contrato de arrendamiento temporal<\/strong>, cuya causa de temporalidad y residencia habitual\/permanente en otro lugar no ha quedado debidamente acreditada, se considerar\u00e1 sometido a la normativa relativa a los arrendamientos de vivienda permanente, <strong>aplicando la duraci\u00f3n legal m\u00ednima del art\u00edculo 9 LAU, y el r\u00e9gimen de pr\u00f3rrogas del art\u00edculo 10 LAU<\/strong>, a contar desde la fecha en que se formaliz\u00f3 el contrato inicial.<\/li>\n<li>En el caso de <strong><u>formalizaci\u00f3n<\/u> de un nuevo contrato de arrendamiento temporal<\/strong> con la <u>misma persona arrendataria<\/u> y sobre la <u>misma vivienda<\/u>, el nuevo contrato queda <strong><u>sujeto a las normas del contrato de arrendamiento para vivienda permanente<\/u><\/strong>, salvo que la parte arrendadora acredite debidamente la pr\u00f3rroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de vivienda.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En aquellos contratos en los que <strong>no se justifique la finalidad del car\u00e1cter temporal<\/strong>, se entender\u00e1n sometidos a la regulaci\u00f3n de los arrendamientos de vivienda permanente.<\/p>\n<p><u>b) Arrendamientos de habitaciones<\/u>.<\/p>\n<p>Se a\u00f1ade una regulaci\u00f3n espec\u00edfica de arrendamientos de habitaciones que hasta la entrada en vigor de esta nueva Ley 11\/2025 no exist\u00eda en Catalu\u00f1a, definiendo el arrendamiento de habitaci\u00f3n como aquel contrato por el que la parte arrendadora se obliga a atribuir a la arrendataria el uso exclusivo de una habitaci\u00f3n y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso com\u00fan de la vivienda, a cambio de un precio.<\/p>\n<p>El arrendamiento de habitaciones deber\u00e1 respetar los <strong>est\u00e1ndares m\u00ednimos de superficie por persona<\/strong> y el <strong>umbral m\u00e1ximo de ocupaci\u00f3n<\/strong> de la vivienda especificados en <strong>la c\u00e9dula de habitabilidad<\/strong>.<\/p>\n<p>La <strong>suma de las rentas de las habitaciones<\/strong> en una vivienda <strong>en zona de mercado residencial tensionado<\/strong> <strong><u>no puede exceder<\/u><\/strong> la renta m\u00e1xima aplicable al alquiler <strong>unitario<\/strong> de dicha vivienda.<\/p>\n<p><u>c) Arrendamientos de vivienda permanente<\/u>.<\/p>\n<p>Ser\u00e1 todo arrendamiento destinado a la satisfacci\u00f3n de la necesidad de vivienda, con independencia de su duraci\u00f3n. <strong><u>Se presume<\/u> que el arrendamiento tiene una finalidad de <u>vivienda permanente<\/u> si en el Registro de Fianzas <u>no consta acreditado un uso distinto<\/u> al de vivienda<\/strong>.<\/p>\n<p><strong><u>III. Regulaci\u00f3n de las viviendas de protecci\u00f3n oficial (VPO)<\/u><\/strong><strong>.<\/strong><\/p>\n<p>Quedan sujetas al r\u00e9gimen de precios de venta y rentas de los art\u00edculos 83 bis y 83 ter de la Ley 18\/2007 o los que establezcan, en su caso, los programas espec\u00edficos de fomento del acceso a la vivienda y de la rehabilitaci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>En caso de vivienda calificada como VPO <u>situada en una zona de mercado residencial tensionado<\/u><\/strong>, dicha calificaci\u00f3n se mantendr\u00e1 <strong>vigente<\/strong> mientras lo est\u00e9 la declaraci\u00f3n de zona de mercado residencial tensionado.<\/p>\n<p>La vigencia de la calificaci\u00f3n de las VPO situadas en zona de mercado residencial tensionado, aunque est\u00e9n <strong>calificadas definitivamente antes de la entrada en vigor<\/strong> de la nueva Ley 11\/2025, mantienen la vigencia de su calificaci\u00f3n mientras dure la declaraci\u00f3n de zona de mercado residencial tensionado.<\/p>\n<p><strong>Se <u>ampl\u00eda<\/u> el plazo de inscripci\u00f3n<\/strong> en el Registro de solicitantes de VPO a <strong>2 a\u00f1os.<\/strong><\/p>\n<p>Los promotores pueden optar por acudir a un <strong>procedimiento espec\u00edfico de adjudicaci\u00f3n de viviendas con protecci\u00f3n oficial de promoci\u00f3n privada<\/strong> al que pueden presentarse solamente las personas inscritas en el Registro de solicitantes de viviendas con protecci\u00f3n oficial que est\u00e9n interesadas en la promoci\u00f3n concreta de que se trate.<\/p>\n<p>Tendr\u00e1n prioridad en la adjudicaci\u00f3n de las viviendas las personas presentadas e inscritas en dicho Registro con mayor antig\u00fcedad de inscripci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong><u>IV. Tanteo y retracto<\/u><\/strong><strong>. <\/strong><\/p>\n<p>Se ampl\u00edan los \u00e1mbitos en los que la Administraci\u00f3n puede ejercer los derechos de tanteo y retracto:<\/p>\n<ul>\n<li>La transmisi\u00f3n de cualquier vivienda situada en una zona declarada mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jur\u00eddica que est\u00e9 inscrito en el Registro de grandes tenedores de vivienda.<\/li>\n<li>La adjudicaci\u00f3n de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Calificaci\u00f3n como <strong>VPO<\/strong>: Todas las viviendas adquiridas por la Administraci\u00f3n mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto<em>.<\/em><\/p>\n<p><strong>Se <u>excluye<\/u> el ejercicio del derecho de tanteo y retracto por la Administraci\u00f3n de la Generalitat de Catalunya:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Las transmisiones de viviendas de <strong>nueva construcci\u00f3n o gran rehabilitaci\u00f3n<\/strong> durante<strong> el primer a\u00f1o<\/strong> desde la obtenci\u00f3n de la c\u00e9dula de habitabilidad.<\/li>\n<li>Las transmisiones de viviendas de <strong>nueva construcci\u00f3n<\/strong> realizada por empresas <strong>promotoras<\/strong> que, \u00fanicamente se dedican a la transmisi\u00f3n de viviendas de nueva construcci\u00f3n <strong>a terceros<\/strong>, durante <strong>el primer a\u00f1o<\/strong> desde la obtenci\u00f3n de la c\u00e9dula de habitabilidad.<\/li>\n<li>Las transmisiones <strong>entre sociedades del mismo grupo empresarial con objeto social inmobiliario<\/strong> cuando se trate de la <strong>primera transmisi\u00f3n<\/strong> de obra nueva.<\/li>\n<li>Las adquisiciones realizadas por personas f\u00edsicas que declaren acogerse a esta excepci\u00f3n y cumplan los siguientes requisitos:<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>1.\u00ba<\/strong> Que est\u00e9n <strong>inscritas en el Registro<\/strong> de solicitantes de vivienda con protecci\u00f3n oficial.<\/p>\n<p><strong>2.\u00ba<\/strong> Que se comprometan a solicitar, en el <strong>plazo de 1 mes<\/strong>, <strong>la <u>calificaci\u00f3n<\/u> de la vivienda como <u>VPO o figura equivalente con car\u00e1cter permanente<\/u>.<\/strong><\/p>\n<p><strong>3.\u00ba<\/strong> Que se comprometan a destinar la vivienda a <strong>residencia habitual y permanente<\/strong> durante un per\u00edodo m\u00ednimo de <strong>10 a\u00f1os<\/strong>.<\/p>\n<p>Se ampl\u00eda el plazo de ejercicio de las <strong>medidas de intervenci\u00f3n<\/strong> previstas en los art\u00edculos 2 y 4 del Decreto ley 1\/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilizaci\u00f3n de las viviendas provenientes de procesos de ejecuci\u00f3n hipotecaria, a los <strong>24 a\u00f1os <\/strong>siguientes a la entrada en vigor del Decreto-ley, una vez actualizado con las modificaciones introducidas por la nueva Ley 11\/2025.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En materia de vicios ocultos, el C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a dispone de una regulaci\u00f3n diferente que encontraremos en el Libro Sexto.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[33],"tags":[],"class_list":["post-2637","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-inmobiliario-en"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/falgasbarrabeig.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2637","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/falgasbarrabeig.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/falgasbarrabeig.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/falgasbarrabeig.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/falgasbarrabeig.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2637"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/falgasbarrabeig.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2637\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2644,"href":"https:\/\/falgasbarrabeig.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2637\/revisions\/2644"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/falgasbarrabeig.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2637"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/falgasbarrabeig.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2637"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/falgasbarrabeig.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2637"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}