El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce al arrendatario el derecho a una indemnización por clientela cuando, extinguido el contrato por transcurso del plazo pactado y habiendo manifestado el arrendatario su voluntad de continuar, el arrendador decide no renovarlo y este o un nuevo arrendatario pueden beneficiarse de la clientela generada por el arrendatario saliente.
Para que nazca este derecho deben cumplirse los siguientes requisitos:
- Que el contrato se extinga por el transcurso del plazo convenido.
- Que se trate de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3 LAU).
- Que durante los últimos cinco años se haya ejercido una actividad comercial de venta al público.
- Que el arrendatario comunique su voluntad de renovar el contrato con una antelación mínima de cuatro meses, por un plazo adicional de al menos cinco años y ofreciendo una renta de mercado.
En cuanto a la cuantía, el artículo 34 LAU prevé dos supuestos:
- Si el arrendatario inicia la misma actividad en el mismo municipio dentro de los seis meses siguientes, la indemnización comprenderá los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela, calculados respecto de los seis primeros meses de la nueva actividad.
- Si el arrendatario no inicia actividad o desarrolla otra distinta, y el arrendador o un tercero ejercen en el local la misma o similar actividad dentro de los seis meses posteriores, la indemnización será de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, con un máximo de 18 mensualidades.
El derecho a la indemnización por clientela es renunciable, pero dicha renuncia debe pactarse de forma expresa.
La Sentencia del Tribunal Supremo nº 877/2024, de 19 de junio, que constituye un hito jurisprudencia importante en la interpretación del artículo 34 LAU, confirma que actividades como la hostelería (por ejemplo, la explotación de un bar con terraza) se consideran actividades comerciales de venta al público a efectos de generar el derecho a indemnización. En el caso analizado, el Tribunal reconoció una indemnización de 96.000 euros a favor de la arrendataria, aplicando el segundo criterio del artículo 34, al haber continuado el nuevo arrendatario con la misma actividad en el local y beneficiarse de la clientela creada por la arrendataria anterior.
En definitiva, el artículo 34 LAU regula el derecho a percibir indemnización por clientela en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, estableciendo las condiciones y criterios para su procedencia al extinguirse el contrato y beneficiarse un tercero de la clientela generada por el arrendatario
