El pasado 1 de enero de 2026 entró en vigor la nueva Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, con el objetivo poner fin a las deficiencias del mercado de vivienda y favorecer el equilibrio entre la oferta de vivienda y la necesidad de residencia habitual en los municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado.
I. Supervisión por parte de la administración e inscripción en los diferentes registros de vivienda.
Se incorpora la definición de “contrato en fraude” y de “simulación del contrato” como supuestos de discriminación indirecta con el fin de reforzar la protección de las personas arrendatarias y prevenir prácticas contractuales abusivas en el ámbito de la vivienda.
Se refuerza la inspección en materia de vivienda, y se crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda para controlar los portales inmobiliarios y los demás espacios de difusión de ofertas de vivienda en régimen de alquiler y de viviendas de uso turístico, velando por el cumplimiento de la normativa.
Se incorpora, en materia sancionadora, una infracción de carácter grave para aquellos propietarios que no cumplan con la obligación de inscripción en el Registro de viviendas vacías, de viviendas ocupadas sin título habilitante y en el Registro de grandes tenedores de vivienda.
Respecto a la inscripción en el Registro de grandes tenedores de vivienda, aparte de las personas jurídicas que sean grandes tenedores de vivienda de acuerdo con el artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, también deberá inscribirse en dicho registro, la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (5 inmuebles urbanos en zonas de mercado residencial tensionado en Cataluña) o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, ostentando, por tanto, la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 3.k de la Ley estatal 12/2023. Y, ello será de aplicación cuando entre en vigor el decreto que debe desarrollar el Registro de grandes tenedores de vivienda que se aprobará próximamente. Sin embargo, la obligación de comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña la condición de gran tenedor ya ha entrado en vigor con esta nueva Ley 11/2025.
II. Arrendamientos de vivienda permanente, de carácter temporal y de habitaciones.
a) Arrendamientos con carácter temporal.
a.a) Por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, quedan sujetos a las siguientes normas de los arrendamientos de vivienda de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU):
- Artículo 17 LAU. Determinación de la renta.
- Artículo 18 LAU. Actualización de la renta.
- Artículo 19 LAU. Elevación de renta por mejoras.
- Artículo 20 LAU. Gastos generales y de servicios individuales.
En esta tipología de contrato de arrendamiento, deberá indicarse la causa o finalidad del arrendamiento y aportar la documentación acreditativa de la causa o finalidad del arrendamiento que deberá depositarse junto con la fianza en el Registro de Fianzas del Institut Català del Sòl.
a.b) Por razones recreativas, turísticas o vacacionales quedan sujetos al régimen jurídico del arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en cuyos contratos debe hacerse constar el lugar de residencia permanente de la parte arrendataria, así como, justificar la temporalidad y finalidad del contrato que deberá depositarse junto con la fianza en el Registro de Fianzas del Institut Català del Sòl.
Asimismo, en cuanto a las prórrogas y formalización de nuevos contratos, se establece para ambas modalidades lo siguiente:
- En el caso de prórroga de un contrato de arrendamiento temporal, cuya causa de temporalidad y residencia habitual/permanente en otro lugar no ha quedado debidamente acreditada, se considerará sometido a la normativa relativa a los arrendamientos de vivienda permanente, aplicando la duración legal mínima del artículo 9 LAU, y el régimen de prórrogas del artículo 10 LAU, a contar desde la fecha en que se formalizó el contrato inicial.
- En el caso de formalización de un nuevo contrato de arrendamiento temporal con la misma persona arrendataria y sobre la misma vivienda, el nuevo contrato queda sujeto a las normas del contrato de arrendamiento para vivienda permanente, salvo que la parte arrendadora acredite debidamente la prórroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de vivienda.
En aquellos contratos en los que no se justifique la finalidad del carácter temporal, se entenderán sometidos a la regulación de los arrendamientos de vivienda permanente.
b) Arrendamientos de habitaciones.
Se añade una regulación específica de arrendamientos de habitaciones que hasta la entrada en vigor de esta nueva Ley 11/2025 no existía en Cataluña, definiendo el arrendamiento de habitación como aquel contrato por el que la parte arrendadora se obliga a atribuir a la arrendataria el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio.
El arrendamiento de habitaciones deberá respetar los estándares mínimos de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación de la vivienda especificados en la cédula de habitabilidad.
La suma de las rentas de las habitaciones en una vivienda en zona de mercado residencial tensionado no puede exceder la renta máxima aplicable al alquiler unitario de dicha vivienda.
c) Arrendamientos de vivienda permanente.
Será todo arrendamiento destinado a la satisfacción de la necesidad de vivienda, con independencia de su duración. Se presume que el arrendamiento tiene una finalidad de vivienda permanente si en el Registro de Fianzas no consta acreditado un uso distinto al de vivienda.
III. Regulación de las viviendas de protección oficial (VPO).
Quedan sujetas al régimen de precios de venta y rentas de los artículos 83 bis y 83 ter de la Ley 18/2007 o los que establezcan, en su caso, los programas específicos de fomento del acceso a la vivienda y de la rehabilitación.
En caso de vivienda calificada como VPO situada en una zona de mercado residencial tensionado, dicha calificación se mantendrá vigente mientras lo esté la declaración de zona de mercado residencial tensionado.
La vigencia de la calificación de las VPO situadas en zona de mercado residencial tensionado, aunque estén calificadas definitivamente antes de la entrada en vigor de la nueva Ley 11/2025, mantienen la vigencia de su calificación mientras dure la declaración de zona de mercado residencial tensionado.
Se amplía el plazo de inscripción en el Registro de solicitantes de VPO a 2 años.
Los promotores pueden optar por acudir a un procedimiento específico de adjudicación de viviendas con protección oficial de promoción privada al que pueden presentarse solamente las personas inscritas en el Registro de solicitantes de viviendas con protección oficial que estén interesadas en la promoción concreta de que se trate.
Tendrán prioridad en la adjudicación de las viviendas las personas presentadas e inscritas en dicho Registro con mayor antigüedad de inscripción.
IV. Tanteo y retracto.
Se amplían los ámbitos en los que la Administración puede ejercer los derechos de tanteo y retracto:
- La transmisión de cualquier vivienda situada en una zona declarada mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el Registro de grandes tenedores de vivienda.
- La adjudicación de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial.
Calificación como VPO: Todas las viviendas adquiridas por la Administración mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
Se excluye el ejercicio del derecho de tanteo y retracto por la Administración de la Generalitat de Catalunya:
- Las transmisiones de viviendas de nueva construcción o gran rehabilitación durante el primer año desde la obtención de la cédula de habitabilidad.
- Las transmisiones de viviendas de nueva construcción realizada por empresas promotoras que, únicamente se dedican a la transmisión de viviendas de nueva construcción a terceros, durante el primer año desde la obtención de la cédula de habitabilidad.
- Las transmisiones entre sociedades del mismo grupo empresarial con objeto social inmobiliario cuando se trate de la primera transmisión de obra nueva.
- Las adquisiciones realizadas por personas físicas que declaren acogerse a esta excepción y cumplan los siguientes requisitos:
1.º Que estén inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial.
2.º Que se comprometan a solicitar, en el plazo de 1 mes, la calificación de la vivienda como VPO o figura equivalente con carácter permanente.
3.º Que se comprometan a destinar la vivienda a residencia habitual y permanente durante un período mínimo de 10 años.
Se amplía el plazo de ejercicio de las medidas de intervención previstas en los artículos 2 y 4 del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, a los 24 años siguientes a la entrada en vigor del Decreto-ley, una vez actualizado con las modificaciones introducidas por la nueva Ley 11/2025.
